一位交往多年的德国朋友"时代范"最近来中国出差。工作之余，我请他吃饭时，不经意聊起了德国的保障房建设。
柏林84%以上的家庭租住在这样的公租房里
有关德国保障房建设的对话
“时代范，你夫人最近忙什么呢？”(在德国朋友之间称呼名字，第二人称用你不用您)
“她现在在联邦建设部的住房与城市规划司工作。”
“住房工作？这是什么差事？”
“主要工作是促进全德国的保障房建设。她现在每年手里要支出100亿欧元的保障房建设资金。”
“这么多钱，是建设资金？还是补贴？”
“是建房补贴。德国联邦政府每年建设大约40万套廉租房。”我算了一下，每套房的建设补贴为大约2.5万欧元。
“每套房多大面积？”
“60平方米左右。”德国一般说住房面积指的是使用面积。60平方米的使用面积，大约相当于80平方米的建筑面积。我算了一下，每平方米建筑面积的保障房建设，德国联邦政府要补助300欧元左右，合约2300元人民币/平方米。
“德国的人均住房面积已经很大了，为什么每年还要建设这多么廉租房？”我问。
“德国有一些大城市，如慕尼黑等城市的房价上涨过快，价格过高。中下层收入的人负担不起。房价上涨过高对已经购买了住房居住的人当然没有影响。你知道，德国有租房保护法，每年的房租上涨有限制，所以房价上涨过快对老租户的影响也不大。但是对于新租户，房租就高了。对于很多新来这些城市的人，例如对于很多新来这些城市的“中低收入“群体，例如警察、幼儿园的老师，就很难负担。另外，去年还来了100多万难民，也需要给他们建设住房。”慕尼黑是德国房价最高的城市之一，单位住宅面积的均价已经达到了中国北京的一半左右。
“州和市县一级的地方政府也拿出补贴建设廉租房吗？”
“也有，但不多，现在每年大概建设10多万套吧。廉租房建设补贴主要是联邦政府出。”这样一算，德国居住人口8200万左右，每年建设50多万套廉租房；其规模就相当于在中国每年建设800多万套廉租房，这够2000多万人住的。而中国现在每年从乡村到城镇的人口也就是1000多万人。
“廉租房建设的补贴为什么主要是联邦政府支付？”
“根据法律，对中下层民众的住房保障主要由联邦政府负责。”
“谁是廉租房的业主呢？”
“地方政府下属的公共住房公司，如各个市县的公共住房公司，也有私人投资商。”
“对业主有什么要求吗？”
“要求业主作为廉租房给符合租赁廉租房条件的家庭出租。作为廉租房出租至少要达到15年。之后可以作为正常的出租房出租或者销售”
回来后，我想了好长时间，联想到好多事情。我现在把这段对话公开，供感兴趣的读者们参考一二。
德国住房现状：自有住房仅40%
德国是个老百姓（603883）住房负担不是很重的国家。其原因不是因为其市场是自由的，反而是因为这个市场始终得到政府的调控，在这方面，有很多零碎的报道。
去年以来中国的房地产冰火两重天，去库存的同时再次出现过热苗头，各地纷纷出台限购政策。自上周雄安新区千年大计计划出台后，又遭炒房团阻击，但中央态度明确，发令坚决遏制炒房者。有媒体引用京津冀协同发展专家咨询委员会专家邬贺铨的话称，国家将在雄安新区试点全新的房地产改革，找出一条能够发展房地产，又能够控制房价，保证更多需要有住房的人有房住，一条适合创业者、城市经济发展的房地产改革新道路。
借此机会，我一并将自己在德国几十年工作生活中所了解的情况写出来，跟大家分享。
按照2010年的数据(现在有变化，但不大)，德国总共有8200多万人，有住房3869万套。德国人均住房面积：1990年为约35平方米(使用面积，下同)，2009年为约42平方米，估计现在为45平方米左右。其中：
1)自住房1513万套，其中：约占住房总套数的40%左右：在以上的数据中，我们可以注意到以下几点：
一、在德国，自有住房仅占40%左右。而德国的自有住房，大部分是单栋或双拼住宅，即中国所说的“别墅”，分布在乡村、小城镇和城市边缘。自有住房只有19%是楼房里的住宅单元。这说明，德国城区租房住的比例更高，有些城市的城区甚至达到80%左右。
二、大部分人租房住的结果是，房屋的使用率大大提高。中国人现在大部分人买房住，造成部分二线城市，三四线城市房屋的空置率很高，看看一些城市很多小区入夜稀疏的灯光就能明白。
三、德国的专业出租房比例很高，占整个住房套数的25%左右。而且当地政府和集体建房/住房合作社建房是最大的出租房建房者，占到其中的一半多。这说明政府对住房的干预很大。
在历史上，德国有过两次大的住房短缺时期，一次是普法战争结束后至一次大战前的德国经济高速发展时期，另一次是二次大战后1945年至1965年的德国战后重建时期。在这两次住房大规模短缺时期，国家都从各个方面大量融资大规模新建或重建住宅。在这两个时期，都是地方政府和集体建房的高潮期。
德国房价涨幅比较小，图为德国与美国、英国、加拿大房价指数对比，以2002年为100做基准。
之后，又有过一次小的住房短缺时期，一次是1980年~1990年，由于年龄结构的影响和人们扩大住房需求引起的再次住宅短缺。国家再次大规模对住宅建设融资。
德国鼓励民众投资购买自住房，其政策包括住房公积金制度和购房免除部分税收。只不过遗憾的是，尽管如此，德国租房住的家庭还是占到60%左右。
城市政府都有自己的住房公司
德国的基本政策是尽量减少国家对住房市场的干预，鼓励居民自助解决住房，国家仅对低收入家庭提供资助。但在住房特别短缺时，政府还是要直接干预住房市场，甚至直接参与住房建设。德国各个城市政府都有自己的住房公司，并成为最大的专业出租房者拥有者。
以德国纽伦堡为例，50.3万居民居住者26.8万套住宅。WBG城市住房公司是纽伦堡市最大的出租房公司，总共有22,000多套住房，全市大约8%的住户居住在该公司的出租房内。
出租房公司是纽伦堡能源公司的子公司，而纽伦堡能源公司属于纽伦堡市政府，WBG城市住房公司的监事会主席由纽伦堡市市长担任。WBG城市住房公司超过20%的住宅为政策性保障出租房，其建设或改造得到了公共资金的补贴，由纽伦堡市住房与城市开发局出租给符合规定的低收入家庭。
德国减轻民众住房负担的另一个法宝是鼓励集体建房，即住房合作社建房。德国集体建房有两个大规模发展时期，一个是威廉一世/俾斯麦的经济和城镇化高速发展时期，集体建房就是在这个时期出现的，议会还制定了相应的法律。今天，德国集体建房拥有的住房占专业出租房套数的约23%，在专业出租房中，其规模仅次于地方政府，占全国住房套数的6%左右。
德国对低收入家庭在自建房和建设保障性出租房方面给予资助。例如巴伐利亚州对保障性出租房提供低息贷款，贷款利率仅为0.5%，贷款年限为25年，但房屋建成后必须出租给符合要求的低收入家庭，如未出租给符合要求的低收入家庭，则立即停止贴息。另外，市政府根据自己的财政状况也给这类房屋的建设给予附加的补助。
为了鼓励民众投资建设出租房，住房还对投资出租房建设给予部分免税的好处。譬如，柏林就建了一些民众可以投资的出租房，投资这些出租房，可以有一些免税优惠。
德国大多数可以建房的土地不属于政府。政府对土地的用途提前做出规划，在一些发展比较快的大城市一般提前几十年规划出来；小地方就不好说了，超过一百年城市规划没有大变化的也不少。规划上可以建房的地方如果建房，业主有自由土地或者买了土地按程序报批就是了，只不过接电、自来水、道路等的费用得另外缴纳。不过这也都有清晰的标准。在一些发展比较快的地区，政府则及时对土地规划进行追加性的规划。
譬如，著名的德国软件公司SAP在一个小乡村里，没想到几十年间年间，从几个人发展到了几万人，于是当地政府就追加规划了许多的土地建设面积。连附近的很多村子都相应规划了更多的住房建设面积。
德国以前从未发生过房屋价格大幅上涨的情况，不过近年来却发生了。主要是因为银行的存款和贷款利率很低，存款利率接近零，人们存款基本没有收益，而买房贷款利率很低，五年期贷款的年利率只有1%左右，十五年期的贷款年利率也只有1.5%左右，于是人们购房的积极性高涨，引起了近年来住房售价的大幅上涨(德国的房价大幅上涨和中国的房价大幅上涨差一个数量级)。
很多德国人对此很忧虑，担心这样下去会引起房屋过剩。不过，最近来了100多万难民，对此多少会有冲抵作用。
2006年以后，德国各州的住房情况出现了较大的差异：东德一些地区人口大量迁出引起住宅过剩，而西德一些地区由于人口迁入则发生住宅短缺，因此德国将住房补助政策从联邦下放到各州，由各州根据自己的情况制定住房促进和扶助政策。
德国公租房
由于德国的老龄化，国家现在正在促进建设适合老年人居住的住宅，或改造现有住宅以适合老年人居住。
我曾经陪国内一个城市的代表团考察德国的出租房情况，纽伦堡市政府的负责官员给这个代表团介绍了一个最近政府资助的住宅建设项目。这是一个老年人与单亲家庭混居的住宅楼，以便邻里间互相照顾，因此该楼为无障碍建筑，楼内建有公共图书室，公共厨房，公共大阳台。
该建筑共有44套住宅，其中31套受到政府补贴，须租给符合规定的低收入家庭。而且，该建筑也是纽伦堡地区50年来建设的第一个集体建房/住房合作社住宅建筑。
纽伦堡WBG城市住房公司的职员还带我们参观了WBG公司一个住宅小区中的刚刚改建装修的楼房中的一套公共租赁房。
整个住宅大楼为二十世纪三十年代建造，当时每一个门洞每层有三套住宅，而过去的一套住房面积太小，不适合需要，因此进行了改造，将三套并为两套，增加了每套的建筑面积，在改造的同时进行了节能改造，屋顶加保温层，外墙外保温层采用聚苯泡沫，厚度达120mm，窗户更换为节能玻璃窗。为提高舒适性，增加了避免产生热桥的独立支撑阳台。
德国各主要城市公租房价格(欧元)，慕尼黑最贵
大家参观了其中一套装修即将完成的两室一小厅住宅。该住宅的使用面积为约54平方米，其中：6.3平方米的卫生间，6.7平方米的厨房，4.7平方米的门庭过道(算作小厅)，两个房间，一间16.6平方米，一间16.5平方米，3.1平方米的阳台。该住宅的基本租金为425.81欧元/月(2011年的价格，现在略有上涨)，物业和垃圾处理预付费为75.56欧元/月(年终结算)，合计为501.37欧元/月，对低收入家庭的最高补助可达54欧元/月。
另外，还有12.16欧元/月的宽带电视网费，电力和天然气费直接交给能源公司。由于建筑做了很好的保温改造，因此采暖费大大降低。室内精装修，墙纸已贴，但墙纸的颜色由住户自己根据个人喜好自己刷。另外，在地下室有储物空间，在地下室有公共晾衣室，有公共的停自行车空间。下面是这个建筑的外景和这套住宅间里卫生间的照片。
在纽伦堡，一个大学刚毕业的硕士工程师，税前收入一般在3500欧元/月左右。收入较低的白领工作者，如刚工作的秘书，税前收入一般在1500欧元/月以上。商店里的售货员，工资较低，但一般也在1200欧元/月以上。
那么，501.37欧元/月的公租房，如果是一个大学毕业生的家庭，房租占其毛收入的1/7左右。而对于一个售货员，算上政府补贴，则占其毛收入的不到40%。这还是按一个家庭只有一个人工作的情况计算。
如果是两个人工作，则房租占其收入的比例就更低了。当然，如果家庭人均收入过低，则有社保补贴，并且由更多的住房补贴；对于没有收入的家庭，则房租完全由政府负担了，不过这已经属于另外的政府补贴范畴了。
对德国住房政策最重要的影响因素是，控制房价(主要是租房价格)，使民众的住房负担不要过高，是政府执政优劣的衡量指标。我们很多地方的政府仅将GDP增长作为执政优劣的衡量指标，衡量标准不够全面；而维护房地产的繁荣成了保持GDP增长的惯有思路，后果就不言自明了。中国城市今天的住房大部分为自住房；而在租赁房中，绝大部分又是私人出租房。租房住的民众居住缺乏安全感。